Es muss dringend etwas geschehen!

Es muss dringend etwas geschehen!

Lange Rede, kurzer Sinn: Es fehlen bezahlbare Wohnungen und diese werden auf absehbare Zeit auch nicht gebaut. Denn man kann nur eine Wohnung bauen und günstig vermieten, wenn entweder auch die Baukosten günstig sind oder wenn die öffentliche Hand die ganze Sache fördert. Keine der beiden Voraussetzung ist erfüllt – und das ist das ganze Problem.

Die Wohnungswirtschaft steckt in der Krise, heißt es häufig, und so mancher will dieses ewige Krisengeschrei gar nicht mehr hören. Klimakrise, Ukrainekrise, Bildungskrise – da kann man ja gleich den Kopf in den Sand stecken und von einem schöneren Morgen träumen. Im Fall der Wohnungswirtschaft liegt der Fall allerdings ein wenig anders, denn obwohl auch hier natürlich komplexe Krisenauswirkungen zusammenlaufen, ist das Grundproblem doch ganz einfach:

1. Es ist eine große Errungenschaft des deutschen Sozialstaats, auch Menschen mit geringem Einkommen bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen.
   
   
2. Damit das gelingt, hat er in den 60er und 70er Jahren viel Geld in die Hand genommen und Tausende von Sozialwohnungen geschaffen.
   
   
3. Da jedoch einerseits seit 1990 die Förderung abgebaut wurde und gleichzeitig jedes Jahr rund 100.000 Wohnungen aus der Sozialbindung fallen, gibt es immer weniger Sozialwohnungen (1987: 3,9 Millionen, 2022: 1,09 Millionen). Die Zahl der bezahlbaren Wohnungen hat also rapide abgenommen, die Zahl der Menschen mit prekären Einkommensverhältnissen leider nicht.
   
   
4. Die Nachfrage übersteigt also das Angebot, was insgesamt zu steigenden Mieten führt. Das Grundrecht Wohnen wird insbesondere in Ballungszentren zum Luxus, was über kurz oder lang den gesellschaftlichen Frieden gefährdet.

Zur Lösung dieses Dilemmas ist auch der Politik eine stichhaltige Strategie eingefallen: Sie fordert das in Deutschland mehr Wohnungen gebaut werden, und zwar rund 400.000 im Jahr. Aktuell prognostiziert der GdW für 2024 nur 256.000 fertiggestellte Wohnungen, für 2025 nur noch 229.000, Tendenz fallend.

Stellschraube 1: Baukosten senken

Die Baukosten sind in Deutschland so hoch wie nie und die Gründe dafür reichen von der Energieknappheit in Folge des Ukrainekriegs über knapper werdende Rohstoffe bis zu mangelndem Bauland. Für viele dieser Kosten kann die Politik nichts, für viele andere jedoch sehr wohl. Kostentreiber sind beispielsweise die Regulierungswut und die langen Genehmigungsverfahren. 

Genehmigungsverfahren kosten Geld

Als ob in Deutschland noch nie ein Haus gebaut wurde, muss jeder Neubau aufwendige Prüf- und Genehmigungsverfahren über sich ergehen lassen. Ein bereits genehmigtes Objekt baugleich an anderer Stelle ohne eigenes Genehmigungsverfahren zu errichten, ist nicht vorgesehen. Der Aufwand dafür ist vor allem deswegen so hoch, weil in Deutschland rund 20.000 Bauvorschriften zur Anwendung kommen können. Vom Neigungswinkel der Dachschräge über den passenden Sonnenschutz bis zum Lärmschutz und der Anzahl der Parkplätze – alles ist geregelt, muss beachtet und auch geprüft werden. 

Natürlich ist es grundsätzlich zu begrüßen, wenn der Staat seine Bürgerinnen und Bürger vor einem denkbaren Qualitätsverlust beim Wohnen schützen möchte und daher profitgetriebenen Bauherren auf die Finger schaut. Der Preis dafür ist allerdings, dass architektonische Kreativität, situationsbedingte Flexibilität oder überhaupt jede pragmatische Lösung zum Erliegen kommt. 

Der besondere Clou: Selbst unglaublich lange, detaillierte und aufwendige Genehmigungsverfahren stellen keineswegs sicher, dass der Bau dann auch wie geplant fertiggestellt werden kann. Es reicht eine einzige Klage eines Nachbarn oder Naturschützers und das Bauvorhaben liegt monate-, wenn nicht sogar jahrelang still – und kostet viel Geld.

Klimaschutz muss bezahlbar sein

Zu dieser grundsätzlich schon schwierigen Ausgangslage kommt jetzt noch eine Herausforderung, die es in der Größenordnung kaum gegeben hat. Bis 2045 soll auch der Wohnungsbestand in Deutschland klimaneutral sein, d. h. er muss ohne CO₂-Emmissionen mit Energie versorgt werden. Was im Neubau noch einigermaßen gelingen kann, ist bei vielen Bestandswohnungen kaum zu bewerkstelligen. Millionen Wohnungen müssten in den nächsten 20 Jahren mit modernen Heiztechniken ausgestattet und vor allem energieeffizient gedämmt werden. Dafür fehlt es jedoch nicht nur an Geld, sondern auch schlicht an qualifizierten Fachkräften, die dies bewerkstelligen.

Jetzt kann man berechtigterweise einwenden, dass Klimaschutz ja kein „Nice-to-have“, sondern eine wissenschaftlich bewiesene Notwendigkeit ist. Doch es wäre Aufgabe der Politik genau für diesen Wandel funktionierende Wege aufzuzeigen.

Wenn immer nur neue Auflagen und Gesetze verhängt werden, geschieht genau das, was gerade geschieht: Es wird nicht mehr gebaut. Und es wird übrigens auch nicht mehr modernisiert. Eine Umfrage unter GdW-Mitgliedsunternehmen ergab, dass im laufenden Jahr von 110.000 geplanten Wohnungssanierungen nur 75.000 vollständig umgesetzt wurden – die Kosten waren zu hoch und die langfristige Planungssicherheit zu ungewiss. Denn was nutzt es, Klimaschutzauflagen zu 100 Prozent zu erfüllen, wenn sie zwei Jahre später wieder verschärft werden. 

Stellschraube 2: Förderungen ausweiten

Der heutige Förderdschungel auf Kreis-, Landes-, Bundes- und EU-Ebene gleicht einer Schatzkarte, auf der man mit viel Geduld und Aufwand den einen oder anderen „Topf" finden kann. Viele Fördermöglichkeiten sind zudem mit komplizierten Auflagen verbunden, was die Beantragung und Prüfung zum langwierigen Geduldsspiel werden lässt. Langfristige Planbarkeit sucht man ohnehin vergebens. 

In den vergangenen Jahren flossen von Bund und Ländern rund 4 Milliarden Euro in den sozialen Wohnungsbau. Klingt nach viel, doch zum Vergleich: Die Unterstützungskosten bedürftiger Menschen beim Wohnen lagen 2023 erstmal bei über EUR 20 Mrd. (Mietübernahme und Wohngeld). Brisant dabei ist, dass in vielen Regionen die Durchschnittsmiete am deutlichsten überschritten wird, wenn das Job-Center die Miete zahlt. Das heißt, statt günstige Wohnungen zu bauen, bezahlt man den Bedürftigen lieber die teurere Miete. Eine erschreckende Fehlentwicklung: Die Mieten steigen weiter und der Staat schüttet immer mehr Geld aus, ohne wirkliche Mehrwerte zu schaffen.

Planungssichere Förderung

Was wir hingegen brauchen, ist ein echtes Konjunkturprogramm für den sozialen Wohnungsbau. Klare Kostenübernahmen, reduzierter Mehrwertsteuersatz und steuerliche Vergünstigungen. Das Pestel-Institut Hannover hat errechnet, dass dafür EUR 13 Mrd. nötig wären, deutlich mehr als die EUR 3,5 Mrd., die für kommendes Jahr eingeplant sind. Das würde nicht nur die Wohnungsnot reduzieren, sondern vor allem viele Handwerks- und Baufirmen vor der Insolvenz bewahren und obendrein auch dem Klimaschutz dienen, da viele sinnvolle Sanierungsschritte planungssicher umgesetzt werden könnten.

Warum passiert nichts?

Radikale Entbürokratisierung, mehr Pragmatismus und Praxisnähe, ein klares Konjunkturprogramm  für den sozialen Wohnungsbau und weniger kostentreibende Baustandards – die Sache könnte so einfach sein. Warum der Karren dennoch so feststeckt und nach wie vor nicht freikommt, dazu gibt es einige Vermutungen:

• Warnungen wurden viele Jahre nicht gehört: Die aktuellen Probleme am Wohnungsmarkt können als Lehrstück dafür gelesen werden, was passiert, wenn man bei einem Grundrecht allein auf die Kräfte des Marktes vertraut. Die Reichen werden reicher, die Armen gehen unter.

• Wohnungsmarktpolitik ist zu einem reinen Aufstellen neuer Vorgaben verkommen. Statt gemeinwohlorientierten Wohnungsgesellschaften und -genossenschaften zu vertrauen, wurde zu stark auf staatliche Reglementierung gesetzt. 

• Politiker müssen sich den Vorwurf gefallen lassen, dass ihr Handeln mehr auf kurzfristige gute Publicity als auf langfristig sinnvolle Konzepte abzielt. Bisherige „Bemühungen“ wie der „Baugipfel“ in Berlin verloren sich allzu oft im Klein-Klein.
  

Der wichtigste Grund: Die Folgen werden nicht gesehen!

Ob Automobilbranche, Bauernverbände, Hotelgewerbe oder Schiffsbau – alle reichen gern lange Forderungslisten an die Politik weiter. Da ist es verständlich, dass auch die aktuellen Nöte der Wohnungsbranche von manchem Politiker als „Stöhnen auf hohem Niveau“ abgetan werden. Doch es geht in diesem Fall wirklich nicht darum, ob irgendein Unternehmen noch ein paar Prozentpunkte mehr Rendite erwirtschaftet oder ob ein paar Hundert Arbeitsplätze erhalten bleiben. Es geht um eine langfristige Entwicklung, die schlimmstenfalls im Desaster endet. Denn wenn Menschen keine Wohnungen mehr finden oder fast ihr gesamtes Einkommen für die Miete aufbringen müssen, schwächt dies Wirtschaftsstandorte, entvölkert Innenstädte, hilft dem Populismus und begünstigt gesellschaftliche Radikalisierungen.

Wohin das letztlich führen kann, zeigt ein Blick in die USA, wo Trailer-Parks, Slums und Verelendung längst zum Stadtbild gehören. Dies zu verhindern, sollte oberste Aufgabe der Politik und der gesamten Gesellschaft sein.

Wenn man das Haus vor lauter Vorschriften nicht mehr sieht.

Verordnungen, Bauvorschriften und DIN-Normen sollen die Wohnqualität erhöhen, führen jedoch in vielen Fällen nur zu höheren Baukosten. Viele Hersteller drücken durch neue Normierungen ihre teureren Produkte in den Markt – nicht immer zum Vorteil des Verbrauchers.